Vous pouvez trouver une véritable diversification de votre portefeuille grâce à l'immobilier privé : une véritable alternative.
L'investissement comporte des risques, mais la diversification peut contribuer à les atténuer. Et après une année 2022 sombre pour les marchés publics, en 2023, les arguments en faveur de la diversification des portefeuilles sont plus forts que jamais.
Mais les actifs cotés sur les marchés publics étant de plus en plus corrélés entre eux, la diversification devient de plus en plus difficile à trouver.
Comme nous l'avons écrit ailleurs, l'une des sources de diversification les plus accessibles est l'immobilier alternatif. Cependant, la propriété privée directe de biens immobiliers peut présenter ses propres défis, notamment l'illiquidité et les exigences en matière de gestion immobilière.
Toutefois, la propriété directe n'est pas la seule option. Les investisseurs qui souhaitent s'exposer à l'immobilier en tant que classe d'actifs, mais qui se méfient des investissements non liquides et non diversifiés, peuvent choisir d'investir dans un fonds de placement immobilier (Real Estate Investment Trust - REIT) ou dans un fonds d'investissement immobilier privé.
Dans cet article, nous comparerons les FPI et les fonds d'investissement immobiliers privés, en présentant leurs avantages, leurs inconvénients et d'autres considérations que les investisseurs doivent garder à l'esprit lorsqu'ils prennent des décisions d'investissement.
Qu'est-ce qu'un FPI ?
Une FPI est une société qui possède des biens immobiliers productifs de revenus. On trouve des FPI dans tous les secteurs, les FPI canadiennes offrant des possibilités d'investissement dans l'immobilier résidentiel, industriel et commercial. Cette diversité d'opportunités offre aux investisseurs de multiples options pour trouver une FPI qui corresponde à leurs objectifs d'investissement - qu'il s'agisse de s'assurer les solides fondamentaux et les flux de trésorerie d'une grande FPI publique multifamiliale comme Canadian Apartment Properties, ou de bénéficier plutôt d'un espace industriel ou commercial.
Quel que soit le secteur dans lequel elles opèrent, ces FPI détiennent des immeubles dans leurs portefeuilles, ce qui permet une diversification. Leur taille permet à l'investisseur d'être exposé à des actifs immobiliers de haute qualité qui seraient totalement inaccessibles par le biais de la propriété directe. Et, contrairement à la propriété directe, elles permettent d'obtenir des liquidités sur une base beaucoup plus fréquente.
Investissement immobilier public ou privé
Certains FPI sont cotés en bourse. Il existe également des FPI privées qui ne sont pas cotées sur les marchés publics. D'autres opportunités d'investissement immobilier sont structurées comme des fonds d'investissement immobilier privés.
Chaque option présente des avantages et des inconvénients. Les investisseurs doivent choisir l'option qui correspond le mieux à leurs objectifs d'investissement.
FPI publiques : Les FPI publiques - c'est-à-dire les FPI cotées en bourse - sont très accessibles. On peut y accéder par l'intermédiaire de n'importe quelle plateforme d'investissement autogérée ou par l'intermédiaire d'un courtier en valeurs mobilières.
Elles confèrent également tous les avantages évoqués ci-dessus. Les fondamentaux de l'immobilier résidentiel canadien sont très solides, et ces fondamentaux s'étendent aux FPI canadiennes dans le secteur résidentiel. Comme les FPI détiennent des actifs réels, les investisseurs bénéficient d'une appréciation du capital. De plus, la nécessité pour les locataires de payer un loyer se traduit par des flux de trésorerie prévisibles et fiables, quelle que soit l'orientation des marchés publics.
Ils bénéficient également d'une liquidité instantanée, comme tout autre titre coté en bourse.
Malgré ces sources de valeur indépendantes, les FPI publics restent positivement corrélés aux titres cotés en bourse. Les investisseurs qui choisissent d'investir dans une FPI publique bénéficient d'une liquidité enviable par rapport à leurs homologues privés - et surtout par rapport à la propriété immobilière privée. Mais en échange, ils acceptent la corrélation avec les marchés publics - et la volatilité qui en découle.
Investissement immobilier privé : Les fonds d'investissement immobilier privés et les FPI privés, tout comme leurs homologues publics, permettent d'accéder à des opportunités d'investissement immobilier de haute qualité. Ils permettent également à l'investisseur de bénéficier à la fois d'une appréciation du capital et de flux de trésorerie prévisibles. Toutefois, contrairement à leurs cousins publics, les fonds immobiliers privés sont beaucoup moins corrélés avec les marchés publics. Cela signifie que l'immobilier privé est une bien meilleure source de diversification du portefeuille - une véritable alternative.
L'investissement immobilier privé présente d'autres avantages. En raison de leur structure privée, les fonds privés sont beaucoup plus à même de jouer un rôle actif dans la gestion de leurs biens immobiliers - non seulement en les acquérant et en les entretenant, mais aussi en les repositionnant et en les améliorant activement, afin d'accroître leur valeur et les rendements qu'ils procurent aux investisseurs.
Les fonds privés présentent des inconvénients. Ils ont tendance à être moins liquides que leurs homologues publics, bien qu'ils soient beaucoup plus liquides que la propriété immobilière directe.
Comme tous les actifs privés, ils existent en dehors des marchés publics. Ils sont donc moins accessibles aux investisseurs - bien qu'ils soient toujours accessibles aux investisseurs accrédités, par l'intermédiaire de courtiers du marché dispensé comme Parvis.
Fonds Equiton
Nous sommes fiers d'annoncer que nous offrons aux investisseurs de notre plateforme l'accès à deux fonds Equiton : le fonds Equiton Apartment Fund (le "fonds Apartment Fund") et le fonds Equiton Income and Development Fund.
Ces deux fonds offrent un rendement ajusté au risque très attractif, grâce à l'acquisition et à la gestion active.
Le fonds Equiton Apartment Fund est spécialisé dans l'acquisition d'immeubles multi-résidentiels sous-performants et sous-évalués.
Comme toute société de placement immobilier, ce fonds permet aux investisseurs de bénéficier à la fois d'une appréciation du capital et de flux de trésorerie fiables. Mais la gestion active confère un avantage supplémentaire : le capital du fonds est déployé pour acquérir des immeubles d'habitation sous-performants et les repositionner afin de créer plus de valeur et d'améliorer les rendements pour l'investisseur.
Avec 32 propriétés réparties dans 17 communautés en Ontario et en Alberta, le portefeuille offre un éventail d'investissements attrayants et diversifiés, avec un rendement annuel net ciblé de 8 à 12 %.
Le fonds Equiton Income and Development Fund, quant à lui, donne accès à un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers de qualité institutionnelle. Contrairement à l'Apartment Fund, il n'est pas strictement résidentiel - il contient des biens commerciaux et industriels productifs de revenus, ainsi que des projets de développement.
Les investisseurs connaissent surtout l'immobilier résidentiel, mais l'immobilier commercial et industriel présente également des caractéristiques attrayantes. L'immobilier industriel, en particulier, fait l'objet d'une très forte demande dans les plus grandes villes du Canada, avec des pénuries à Toronto et à Vancouver.
Les investisseurs qui souhaitent investir dans ce fonds seront en mesure de diversifier leur risque à travers plusieurs classes d'actifs, tout en bénéficiant des avantages d'une gestion active - le capital étant activement déployé pour repositionner les actifs et en accroître la valeur.
Ces deux fonds offrent une liquidité mensuelle - pas la liquidité instantanée des marchés publics, mais une alternative attrayante à la propriété privée directe. Et avec un investissement minimum de quelques milliers de dollars, au lieu de plusieurs millions, ils sont accessibles aux investisseurs accrédités et éligibles.
Le 2 mai, nous avons annoncé un accord de co-agence avec Equiton, pour distribuer ces fonds sur notre plateforme - offrant à nos investisseurs l'accès à ces incroyables opportunités.
Pour accéder à ces fonds, inscrivez-vous dès aujourd'hui à Parvis.
