Immobilier résidentiel : Actifs réels, valeur réelle

Nous avons déjà souligné les différences entre les trois catégories de biens immobiliers - résidentiel, commercial et industriel.

Dans cet article, nous examinerons l'immobilier résidentiel en tant qu'investissement. 

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Une véritable alternative

Lorsque vous pensez à l'investissement, vous pensez probablement aux titres cotés en bourse, c'est-à-dire à l'achat d'actions ou d'obligations sur l'une des places boursières. Mais il existe un monde d'investissement qui ne se limite pas aux actions et aux obligations - ce que l'on appelle les " alternatives". Il s'agit d'une catégorie très large qui comprend les investissements dans les fonds spéculatifs, le capital-investissement et les infrastructures, mais l'une des alternatives les plus tangibles et les plus accessibles est l'immobilier.

De nombreux Canadiens sont propriétaires de leur logement et sont donc déjà exposés à l'immobilier. Il s'agit d'un excellent complément à tout portefeuille. En effet, il s'agit d'une source de rendement qui n'est pas liée à l'évolution des marchés publics - les locataires doivent payer leur loyer tous les mois, quelle que soit l'évolution du TSX. Il s'agit donc d'une véritable source de diversification.

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Des fondamentaux solides

L'immobilier résidentiel canadien est réputé pour être cher. Si les raisons de sa vigueur persistante font l'objet de vifs débats, un consensus s'est dégagé ces dernières années :

Les fondamentaux de l'immobilier canadien sont solides parce qu'il existe une inadéquation entre l'offre et la demande.

La population du Canada continue de croître - et tous ces gens ont besoin d'un endroit où vivre. Cela est vrai aussi bien sur les marchés dits "chauds" de Toronto et de Vancouver que sur de nombreux marchés plus petits à travers le pays.

Ces fondamentaux solides sont à l'origine de la montée en flèche de la valeur des actifs, alors même que le marché boursier peine à suivre. En 2020, une maison individuelle dans la ville de Toronto coûtait en moyenne 929 699 dollars. En 2023, malgré les récentes baisses de prix, le prix moyen d'une maison individuelle similaire s'élève à 1 294 100 dollars, soit une augmentation de 39 % en l'espace d'environ trois ans. Il s'agit d'un rendement important si on le compare à celui de l'indice composé S&P/TSX qui, au cours de la même période, a enregistré un rendement moyen de 12,86 %.

Les grandes villes comme Toronto et Vancouver ne sont pas les seules concernées. En fait, les recherches montrent que le prix moyen prévu des maisons dans toutes les provinces du Canada, à quelques exceptions près, augmentera d'ici la fin du quatrième trimestre 2023 d'environ 4,5 %. 

Ce qui est important, c'est que ces prévisions sont indépendantes des fluctuations du marché boursier. Même la hausse des taux d'intérêt n'a pas ralenti l'immobilier canadien. Avec des flux de trésorerie importants, une forte appréciation du capital et des fondamentaux solides, l'immobilier canadien est un véritable diversificateur - une valeur sûre à long terme.

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Comment investir dans l'immobilier résidentiel ?

Si vous êtes propriétaire de votre logement, vous avez probablement déjà une exposition à l'immobilier dans votre portefeuille d'actifs - et vous pouvez profiter de l'appréciation du capital en franchise d'impôt, grâce au traitement fiscal spécial accordé aux résidences principales. Mais les biens immobiliers achetés en tant qu'actifs d'investissement, par opposition à une maison, agissent différemment. Lorsque vous possédez un bien immobilier en tant qu'actif, vous bénéficiez d'une plus-value en capital, mais aussi d'un flux de trésorerie substantiel, puisque les unités sont louées chaque mois.

En matière d'immobilier résidentiel, il existe autant d'options d'investissement que de modes d'occupation des logements :

• Maisons unifamiliales - Une forme de logement de plus en plus demandée au Canada ; offre un potentiel substantiel d'appréciation du capital, mais peut être inaccessible à un investisseur individuel.
  
  
• Copropriétés individuelles - Forme de propriété plus accessible que les maisons individuelles, de nombreuses copropriétés, au lieu d'être occupées par leur propriétaire, sont détenues par des investisseurs et louées sur le marché locatif secondaire.
  
  
• Location multifamiliale - Ces "immeubles d'habitation" traditionnels sont parfois la propriété d'un particulier. C'est notamment le cas des anciens immeubles de faible hauteur, qui ont été achetés à une époque où l'immobilier était beaucoup moins cher - et donc accessible à un investisseur individuel ou à un family office.

Il existe également des formes d'investissement dans l'immobilier résidentiel ciblant des marchés spécifiques, comme les logements pour étudiants, qui sont des immeubles locatifs multifamiliaux destinés au marché étudiant et qui présentent l'avantage d'une rotation fréquente des locataires et donc d'une évaluation fréquente au prix du marché.

Pour les investisseurs qui souhaitent aller au-delà de l'immobilier résidentiel, l'investissement dans l'immobilier commercial et industriel offre également des opportunités significatives.

Mais pour de nombreux investisseurs, la propriété pure et simple d'un bien immobilier peut s'avérer inaccessible ou déséquilibrer la répartition souhaitée du portefeuille. Il existe des moyens d'investir dans l'immobilier et de bénéficier d'une plus-value en capital sans acheter un bien immobilier complet : 

• L'achat d'un REIT (real estate investment trust) où vous pouvez bénéficier d'une distribution mensuelle et d'une appréciation des actions.
• Investissement dans l'immobilier en dehors des marchés publics - soit dans une FPI privée, soit dans un autre véhicule d'investissement immobilier.
• Achat d'un ETF contenant des REITs ou d'autres actifs immobiliers
• Investir dans un projet de construction de logements collectifs sur la plateforme de Parvis

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Quel est le meilleur type d'investissement immobilier ?

Comme pour tout investissement, il n'y a pas de "meilleur" type d'immobilier - il y a des opportunités d'investissement immobilier qui correspondent à différents objectifs et horizons d'investissement.

En général, les gestionnaires de portefeuille considèrent l'immobilier comme un "facteur de diversification". Mais les investisseurs qui recherchent une forte appréciation du capital peuvent se tourner vers les maisons individuelles, qui sont très prisées dans les grandes villes, tandis que les investisseurs qui préfèrent un flux de trésorerie important peuvent préférer investir dans des biens locatifs construits à cet effet.

Les investisseurs doivent également se demander s'ils souhaitent investir dans un bien immobilier individuel, dont ils pensent qu'il offrira le rendement ajusté au risque qu'ils recherchent, ou s'ils préfèrent une approche groupée, qui s'accompagne d'une diversification instantanée.

Sur la plateforme Parvis, nous proposons à la fois des fonds privés et des options d'investissement en développement individuel. Pour explorer les opportunités d'investissement dans l'immobilier résidentiel, inscrivez-vous gratuitement à Parvis dès aujourd'hui.

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