L'objectif étant clairement de créer de la valeur, tant sur le plan monétaire que sociétal, une bonne compréhension de chaque étape du processus de développement immobilier aide les investisseurs à évaluer, à entrer et à sortir des projets qui correspondent le mieux à leurs objectifs d'investissement.
Le processus de développement immobilier est tel qu'il passe par des phases, chacune d'entre elles comportant un risque unique tout en apportant une valeur unique. Bien qu'il existe plusieurs catégories d'actifs différents que les promoteurs peuvent s'attacher à produire, pour simplifier, nous nous concentrerons sur les actifs commerciaux, qu'il s'agisse de condos ou d'unités multi-résidentielles, en partant du terrain brut jusqu'à la construction de nouveaux bâtiments à vendre ou à louer.
1. Sélection et évaluation d'un site et d'une opportunité de développement
Tout commence ici. Quelle que soit la catégorie d'actifs, chaque développeur commence et passe par le processus d'identification d'un site de développement et entreprend une évaluation et une diligence raisonnable approfondies. Ce processus vise à déterminer la valeur qui peut être créée à partir de l'assemblage de terrains, du développement de projets ou de l'acquisition de projets, ainsi que les améliorations d'actifs qui peuvent être apportées pour avoir un impact positif sur une communauté tout en augmentant la valeur et le rendement des investissements.
Chez Parvis, les partenariats sont un élément clé de notre modèle d'entreprise. Nous co-investissons dans des projets immobiliers avec des promoteurs qui ont fait leurs preuves : identifier des terrains opportunistes ou des acquisitions ciblées qui ne sont choisis qu'après une analyse complète du marché global et du rendement des projets. Cet élément essentiel de notre stratégie d'investissement et de partenariat nous permet d'aligner des opportunités immobilières attrayantes avec des partenaires éprouvés où nous pouvons en toute confiance générer des rendements ciblés pour nos investisseurs.
Lors de l'évaluation d'un projet, Parvis applique également toutes les exigences traditionnelles auxquelles vous vous attendez pour évaluer une opportunité d'investissement immobilier. Notre comité d'investissement analyse soigneusement les données du projet et du marché pour s'assurer que chaque investissement choisi pour notre plateforme correspond à notre approche de l'investissement immobilier axée sur la valeur.
Les domaines typiques d'examen dans le cadre de notre diligence raisonnable comprennent :
- Modèle de flux de trésorerie pro forma/dynamique
- Baux et budgets de développement
- Fiches techniques des prêteurs
- Mémorandum d'offre du projet et dossier d'investissement
- Image de marque et matériel de marketing
- Plans d'architecture
- Évaluation de l'impact sur les transports
- Investigation géotechnique
- Service du développement et eaux pluviales
- Zonage et permis de construire
- Structure de l'entreprise / Antécédents
Toutes ces considérations et renseignements conduisent à l'analyse d'un projet pro forma discipliné afin de vérifier la faisabilité d'un projet de développement donné. À partir de là, nous sommes en mesure d'identifier les zones d'opportunités d'investissement ajustées au risque à travers le pays. Qu'il s'agisse de développer des condos résidentiels, des locations multifamiliales ou même d'acquérir et d'améliorer le revenu net d'exploitation existant, nous nous concentrons sur l'amélioration des revenus existants et sur l'obtention d'un rendement optimal des investissements.
La promotion immobilière présente un risque plus élevé que d'autres activités en raison du temps nécessaire à la mise sur le marché des projets et de nombreuses variables échappant au contrôle du promoteur. En tant que tel, le fait d'avoir une compréhension expérimentée ou mature de la dynamique du marché, soutenue par une solide analyse de faisabilité financière, permet d'atténuer les risques et de déterminer si et comment un projet doit être réalisé.
Compte tenu du nombre de questions auxquelles il faut répondre au cours de cette étape initiale de l'analyse du projet, cette catégorie comporte un risque un peu plus élevé. Cela dit, les promoteurs qui ont une expérience approfondie et qui interprètent correctement le marché et les possibilités du projet sont ceux qui obtiennent les rendements visés tout en minimisant et en encourant des risques modérés.
2. Définir et créer de la valeur
Les résultats de la première phase d'analyse du site et du projet permettent de débloquer et de révéler le véritable potentiel de création de valeur et le profil de retour sur investissement. C'est là qu'une équipe expérimentée est essentielle pour comprendre les critères clés du marché, des étapes du processus d'autorisation et de la construction au paysage concurrentiel, en passant par l'absorption, les ventes, la location/stabilisation et l'évaluation lors de la cession.
La valeur est ajoutée à chaque étape du processus de développement. Dans le cas d'un nouveau projet, la valeur augmente et les risques diminuent au fur et à mesure que l'on progresse depuis la validation du site, l'acquisition, les approbations DP/BP, jusqu'à la collaboration avec les meilleures équipes professionnelles pour planifier et construire un actif tout en commercialisant efficacement, en pré-vendant et/ou en louant les unités en vue de leur stabilisation.
Dans le cas d'un actif existant, l'expérience en matière d'acquisition joue à nouveau un rôle essentiel dans la compréhension de la structure optimale de coûts et d'avantages pour améliorer et gérer efficacement un actif immobilier afin de générer un revenu net d'exploitation et les rendements des investisseurs qui en découlent.
Pris ensemble, chacun de ces domaines permet de générer la valeur du projet et du marché, ce qui génère des rendements attrayants pour les investisseurs, conformément aux quatre stratégies d'investissement distinctes que nous proposons :
3. Capturer la valeur et assurer le retour sur investissement
Outre la construction ou la rénovation physique d'un bien, la fonction de vente, de location et de marketing dans le processus de développement contribue de manière importante à la viabilité et au succès d'un projet. Pour tout ce qui mène à l'étape de la vente et du marketing - de l'achat du site à la constitution des équipes de consultants, en passant par le projet et les processus d'autorisation - la réalisation de tout projet de vente ou de location (résidentiel ou autre) nécessite un programme stratégique de marketing et de vente réussi.
Chaque projet a sa propre stratégie de vente, mais l'objectif est toujours le même pour tous les promoteurs : associer efficacement les bons logements aux bons acheteurs. Selon le projet, cependant, diverses opportunités et défis bien documentés se présentent. Par exemple, les projets situés dans des nœuds de transit établis ou le long de couloirs de transit fréquents ont tendance à générer une demande initiale plus élevée que leurs homologues moins centrés sur le transit.
À l'inverse, les projets situés dans des quartiers plus récents et moins établis (pensez à l'"étalement urbain") peuvent nécessiter une plus longue période d'engagement avec les acheteurs potentiels afin de leur permettre d'acquérir la confiance nécessaire à l'idée d'être des pionniers dans un quartier en devenir.
Les promoteurs qui ont réussi, comme ceux avec lesquels nous sommes associés, ont pris tous ces facteurs en considération afin d'atténuer les risques liés au projet, et ont travaillé avec diligence pour offrir des rendements ciblés aux investisseurs.
Flexibilité tout au long du cycle de vie du projet
Chez Parvis, nous offrons une certaine flexibilité aux investisseurs par le biais du marché secondaire de Parvis. Au fur et à mesure que les projets progressent, nous continuons à surveiller et à fournir une visibilité sur l'augmentation de la valeur d'un actif, ce qui peut créer des opportunités pour les investisseurs existants et nouveaux.
Le marché secondaire de Parvis offre aux investisseurs existants la possibilité de réaliser des gains en se retirant avant la fin de l'horizon d'investissement ; et aux investisseurs potentiels la possibilité d'entrer dans des investissements à un stade différent du cycle de vie du projet, accompagné de la transparence de la performance du projet au cours de la période donnée.
Avec une compréhension claire de l'horizon complet, les nouveaux investisseurs peuvent entrer en toute confiance dans nos offres sur le marché secondaire, fournissant ainsi une liquidité très recherchée à notre base d'investisseurs initiale dans un actif spécifique.
Une fois que la rotation des actifs est terminée et que la stabilisation a lieu, un projet est fortement dé-risqué pour les investisseurs, reflétant des retours ajustés au risque plus modestes.
Pour voir nos opportunités d'investissement de qualité institutionnelle ou profiter de notre marché secondaire Parvis, inscrivez-vous à la plateforme aujourd'hui.
