Les fonds d'investissement en immobilier industriel (FPI) ont gagné en popularité auprès des investisseurs au cours des dernières années.
Ces FPI spécialisées se concentrent sur la détention et la gestion de biens immobiliers utilisés à des fins industrielles, qui englobent un large éventail de biens immobiliers, notamment des entrepôts, des centres de distribution, des installations de fabrication et des centres de données. Dans cet article, nous examinons les raisons pour lesquelles les FPI industrielles sont devenues un choix judicieux pour les investisseurs, car elles offrent une diversification, des revenus stables et des opportunités de croissance.
Qu'est-ce qu'un FPI industriel ?
Les FPI industriels offrent une orientation plus spécifique que les FPI ordinaires, car ils sont positionnés de manière unique dans le secteur de l'immobilier industriel. Ces biens immobiliers génèrent des revenus locatifs pour les FPI et, en investissant dans ces biens, vous vous exposez aux avantages financiers potentiels du marché de l'immobilier industriel.
Il est important de noter que cela se produit tout en tirant parti de l'expertise, de la diversification et de la gestion offertes par la structure des FPI. Ces fiducies versent des dividendes à leurs investisseurs, ce qui les rend particulièrement attrayantes pour les investisseurs axés sur les revenus, et leurs actions sont négociées sur les marchés boursiers, ce qui leur confère une certaine liquidité.
Pourquoi investir dans l'immobilier industriel ?
Le secteur de l'immobilier industriel connaît actuellement une expansion rapide, principalement en raison de l'essor du commerce électronique, de la demande croissante d'entrepôts et de centres de distribution, et de l'expansion constante de l'économie numérique. Par conséquent, les propriétés industrielles sont très demandées, ce qui fait de ce secteur une opportunité prometteuse pour les investisseurs.
Croissance du commerce électronique: L'essor des achats en ligne alimente la demande de centres d'entreposage et de distribution, essentiels pour un stockage et une livraison efficaces des produits.
Expansion de l'économie numérique: Les entreprises axées sur les données et l'essor de l'informatique en nuage créent un besoin important de centres de données pour traiter les vastes données en ligne.
Mondialisationdes chaînes d'approvisionnement : La circulation transfrontalière efficace des marchandises est vitale dans l'économie moderne, ce qui stimule la demande d'installations logistiques et de stockage.
Urbanisation: La concentration des populations urbaines accroît le besoin d'installations de livraison pour le "dernier kilomètre" afin d'accélérer la livraison des produits.
Cette croissance est étayée par des données et des statistiques, telles que les taux de disponibilité sur les marchés de l'immobilier industriel.
Avantages de l'investissement dans les FPI industriels
Investir dans les FPI industriels offre une série d'avantages indéniables, notamment
- Revenu stable : Les FPI industriels fournissent un flux constant de revenus locatifs grâce à des baux à long terme. Cette caractéristique est particulièrement attrayante pour les investisseurs qui comptent sur l'immobilier pour obtenir un flux de revenus fiable.
- La diversification : La diversification est une stratégie clé de gestion des risques. Les FPI industriels offrent une diversification en proposant un portefeuille de biens immobiliers, réduisant ainsi le risque d'investissement par rapport à l'investissement de tout votre capital dans un seul bien immobilier.
- Résilience : Les biens immobiliers industriels ont tendance à être moins sensibles aux fluctuations économiques en raison du besoin constant d'espace de stockage et de distribution. Même en période de ralentissement économique, les entreprises ont toujours besoin de ces services, ce qui contribue à stabiliser les flux de revenus.
- Potentiel d'appréciation du capital : Outre les revenus réguliers, le potentiel de croissance du secteur industriel peut entraîner une appréciation de la valeur des biens immobiliers. Cette appréciation peut offrir aux investisseurs des plus-values intéressantes.
- Exposition aux tendances : Les changements technologiques rapides et l'évolution des habitudes de consommation font que certaines propriétés industrielles, telles que les centres de données, sont très demandées. En investissant dans des FPI industriels, vous pouvez vous exposer à ces tendances technologiques.
Principales considérations pour les investisseurs
Avant d'investir dans les FPI industriels, il est essentiel de prendre en compte plusieurs facteurs :
Conditions du marché: Évaluez les conditions économiques et la demande locale de biens immobiliers industriels dans la région que vous visez. Des conditions de marché favorables peuvent améliorer les performances de votre investissement.
Laqualité des locataires: La stabilité et la solvabilité des locataires ont un impact significatif sur la fiabilité de vos revenus locatifs. Il est essentiel d'évaluer la base de locataires de la FPI qui vous intéresse.
LeaseTerms : Il est essentiel de comprendre les termes des baux. Prêtez attention à des facteurs tels que la durée du bail, les options de renouvellement et la nature de l'activité du locataire. Ces éléments peuvent influencer de manière significative la durabilité de vos revenus locatifs.
Risque de taux d'intérêt : Soyez attentifs aux variations potentielles des taux d'intérêt, car elles peuvent affecter les coûts de financement et, en fin de compte, influencer la performance de vos investissements dans les FPI industriels.
Diversification géographique: Envisagez d'investir dans des sociétés de placement immobilier dont les biens sont situés dans diverses zones géographiques. Cette stratégie peut contribuer à réduire les risques liés à la localisation et à renforcer la stabilité de votre portefeuille d'investissement.
Comment investir dans les FPI industriels
Choisirles bons FPI industriels : La recherche est essentielle pour identifier les FPI qui correspondent à vos objectifs d'investissement, à votre tolérance au risque et à la stratégie globale de votre portefeuille. Il est judicieux de diversifier vos investissements entre plusieurs sociétés de placement immobilier afin de répartir efficacement les risques.
Implications fiscaleset imposition des dividendes : Les FPI canadiennes distribuent souvent des revenus aux investisseurs sous forme de dividendes, qui sont généralement imposés à votre taux marginal d'imposition. Les FPI canadiennes peuvent bénéficier d'un traitement fiscal favorable parce qu'elles sont tenues de distribuer une part importante de leurs revenus aux actionnaires. Cela peut se traduire par un revenu plus avantageux sur le plan fiscal que d'autres investissements.
Comptes enregistrés: Investir dans des FPI par le biais de comptes fiscalement avantageux tels que les comptes d'épargne libre d'impôt (CELI) ou les régimes enregistrés d'épargne-retraite (REER) peut offrir des avantages fiscaux. Ces comptes peuvent offrir un certain degré de protection contre l'impôt, ce qui en fait des options intéressantes pour les investisseurs.
FPI industrielles les plus performantes au Canada
Pour ceux qui souhaitent se lancer dans les FPI industriels, voici quelques options performantes qui méritent d'être prises en compte :
- Nearctic REIT : Nearctic possède une collection d'actifs fonctionnels et flexibles. Son portefeuille se compose d'immeubles industriels de classe A situés dans les quartiers centraux des affaires. La FPI de Nearctic est axée sur la croissance à long terme sur les marchés canadiens sur la base d'un placement privé. Nearctic croit en l'investissement dans des propriétés existantes à locataires multiples possédant des caractéristiques qui offrent un potentiel de croissance en termes de flux de trésorerie et de valorisation grâce à des stratégies de repositionnement et de redéveloppement.
- Granite REIT : Granite REIT possède des investissements dans cinq pays à travers le monde, dont 143 propriétés. Le taux d'occupation de la FPI industrielle de Granite est de 98 %. La stratégie à long terme de Granite se concentre sur des ratios de capital prudents, une allocation stratégique du capital, une gouvernance d'entreprise solide et un alignement des détenteurs d'unités, ainsi que sur la possession et le développement de biens immobiliers de qualité institutionnelle.
- CT REIT : CT REIT loue des biens immobiliers à la Société Canadian Tire, qui comprend un ensemble de biens allant des magasins de détail Canadian Tire aux centres de distribution. Avec une capitalisation boursière de 3,6 milliards de dollars, une croissance annuelle des revenus estimée à 4,25 % et l'un des ratios dette/actif les plus bas de toutes les FPI (0,2), CT REIT a fait ses preuves en tant que FPI fiable et à haut rendement.
- Automotive Properties REIT : Cette FPI se concentre sur les biens immobiliers des concessionnaires automobiles et a rapidement élargi son portefeuille, doublant le nombre de concessionnaires qu'elle possède depuis 2015. Sa présence s'étend de l'Alberta au Québec et elle se négocie actuellement à un escompte de 12 % par rapport à sa valeur d'actif net.
- Dream Industrial REIT : Débutant en 2023 avec 321 propriétés, Dream Industrial REIT affiche un ratio de couverture des intérêts de 6,5 et un ratio d'endettement de 0,65, ce qui lui confère une capacité substantielle pour de nombreuses acquisitions dans un avenir proche. Il se négocie à un taux d'actualisation de 15 %.
- Allied Properties REIT : Avec un taux de croissance annuel composé de 26,4 % depuis 2003 et un portefeuille important situé principalement à Toronto et à Montréal, Allied Properties REIT a constamment démontré son engagement en matière de distribution et un profil financier solide. Cette FPI est l'une des rares à avoir obtenu le statut de Canadian Dividend Aristocrat, ce qui en fait une option attrayante pour les investisseurs en quête de stabilité
Risques et défis
Comme tout investissement, les FPI industriels comportent des risques et des défis potentiels :
Sensibilité économique : La performance des FPI industriels peut être influencée par les cycles économiques. En période de ralentissement économique, la demande d'espaces industriels peut diminuer, ce qui affecte les revenus locatifs et la valeur des biens immobiliers.
Risque lié aux locataires : la stabilité financière et la fiabilité des locataires sont essentielles. Les défauts de paiement des locataires ou les fermetures d'entreprises peuvent perturber les revenus locatifs et affecter les performances des FPI industriels.
Variations des taux d'intérêt : La hausse des taux d'intérêt peut augmenter les coûts d'emprunt des FPI, ce qui affecte leur rentabilité et, par conséquent, la performance de vos investissements.
Perturbations technologiques: Les changements technologiques rapides peuvent affecter les besoins des locataires. L'essor des nouvelles technologies pourrait rendre certains immeubles industriels obsolètes.
Risques liés à l'environnement et à la responsabilité: Les propriétés industrielles peuvent être sujettes à des problèmes de contamination environnementale. Les coûts de nettoyage et les responsabilités qui en découlent peuvent affecter la santé financière d'une FPI.
Ces risques potentiels soulignent l'importance d'effectuer des recherches approfondies, d'évaluer votre tolérance au risque et de diversifier votre portefeuille afin d'atténuer ces difficultés lorsque vous investissez dans des FPI industriels. En outre, il est conseillé de consulter des professionnels de la finance et de se tenir informé des conditions du marché et des changements réglementaires afin de prendre des décisions d'investissement éclairées.
Conclusion
Investir dans les FPI industriels offre une remarquable opportunité de diversification, de revenus stables et d'exposition à un secteur florissant du marché immobilier. La demande de biens immobiliers industriels ne cessant d'augmenter, ces FPI peuvent constituer un complément précieux à votre stratégie d'investissement.
Pour commencer, explorez les FPI industriels les plus performants, diversifiez votre portefeuille, fixez des objectifs d'investissement clairs et restez informé des risques potentiels et des tendances du marché. Vous pourrez ainsi vous engager sur la voie de la réussite financière tout en alignant vos investissements sur l'évolution du marché de l'immobilier. Avec la bonne stratégie et un examen attentif, les FPI industriels peuvent constituer un choix judicieux pour votre portefeuille d'investissement.
