Un guide éducatif pour investir en toute confiance dans l'immobilier au Canada.
Au Canada, l'immobilier est une classe d'actifs à nulle autre pareille. De nombreux ménages y sont déjà exposés du fait qu'ils sont propriétaires de leur résidence principale. Historiquement, l'immobilier canadien a été un investissement extrêmement attractif, en raison de :
- Des fondamentaux solides : Ce n'est pas pour rien que l'immobilier canadien s'apprécie depuis deux décennies. La population du Canada continue de croître, en raison à la fois de l'accroissement naturel et d'un engagement fort en faveur de l'immigration à travers le pays. Cette croissance démographique s'accompagne d'une augmentation de la demande de logements, qui ne s'est pas accompagnée d'un nombre suffisant de nouvelles constructions pour faire baisser les prix. Tant que ce régime politique reste en place, l'immobilier canadien devrait continuer à surperformer.
- Faible corrélation : La plupart des investisseurs connaissent la valeur de la diversification. Mais à l'ère moderne, la diversification ne se limite pas à l'achat d'actions et d'obligations de différents secteurs. La véritable diversification consiste à quitter les marchés publics et à investir dans des actifs dont la valeur n'est pas liée à l'évolution du TSX ou du S&P500.
L'immobilier est l'un de ces actifs. L'appréciation du capital est susceptible de se produire en raison des fondamentaux de la population et de la demande de logements. Et comme les locataires paient un loyer quelle que soit l'orientation du marché, les investisseurs qui investissent dans l'immobilier peuvent bénéficier de flux de trésorerie importants.
- Tangibilité et accessibilité : Contrairement à d'autres investissements alternatifs, comme les fonds spéculatifs ou les crypto-monnaies, l'immobilier est simple, accessible et compréhensible. La valeur de l'immobilier physique est quelque chose que tout le monde a connu dans la vie quotidienne : la nécessité d'effectuer un paiement mensuel de loyer ou d'hypothèque. C'est donc la solution idéale pour un investisseur qui cherche à améliorer la performance de son portefeuille.
Les types d'investissement immobilier
L'investissement immobilier - qu'il soit résidentiel, commercial ou industriel - peut être réalisé de multiples façons.
Propriété directe
Il s'agit d'une forme d'investissement dans laquelle l'investisseur est propriétaire de l'immeuble, en son nom propre. Cette forme d'investissement était autrefois beaucoup plus courante : au cours des décennies passées, les professionnels et autres personnes fortunées souhaitant se diversifier achetaient simplement des condos, des maisons de ville, des duplex ou des immeubles d'appartements.
Cette forme d'investissement présente des avantages. Elle est simple et n'implique pas de frais de gestion.
Mais il y a aussi des inconvénients :
- Il est difficile de diversifier : les propriétés individuelles peuvent être extrêmement chères, et leur valeur devrait encore augmenter en raison de la solidité des fondamentaux du Canada. Les investisseurs qui souhaitent à la fois détenir directement des biens immobiliers et diversifier leur allocation à la classe d'actifs doivent acheter plusieurs biens. Cela limite la propriété directe diversifiée à une catégorie d'investisseurs extrêmement riches.
- Il est difficile à gérer : Un investisseur qui possède un immeuble est plus qu'un investisseur, c'est un propriétaire. Cela signifie qu'il est légalement responsable de la maintenance et de l'entretien de son immeuble, et qu'il doit veiller à ce qu'il soit loué.
Les investisseurs peuvent agir eux-mêmes en tant que propriétaires, mais ils ne bénéficient alors pas des avantages d'une gestion immobilière professionnelle, ce qui peut se traduire par des flux de trésorerie plus faibles. Ils peuvent également externaliser la gestion de leur bien, mais cela a un coût et réduira le rendement de l'investisseur.
Propriété commune
Il s'agit d'une approche de l'investissement immobilier dans laquelle plusieurs investisseurs mettent en commun leurs fonds pour acquérir un portefeuille de biens immobiliers. C'est l'approche adoptée par les investisseurs dans les fonds d'investissement immobilier (REIT).
La propriété collective présente plusieurs avantages par rapport à la propriété directe. Elle permet à l'investisseur de diversifier son portefeuille de biens immobiliers, réduisant ainsi les risques. Elle permet également à l'investisseur de bénéficier des avantages d'une gestion professionnelle des biens immobiliers, comme la maîtrise des coûts, l'entretien des biens et l'adaptation plus fréquente des loyers au marché.
Il y a aussi des inconvénients. Une approche commune signifie qu'un investisseur ne peut pas sélectionner un bien ou un projet individuel qui corresponde à ses objectifs d'investissement ou dont il pense qu'il sera plus performant.
Comme tous les fonds d'investissement, les approches d'investissement immobilier groupé impliquent généralement des frais, qui réduisent le rendement global de l'investisseur. Ces frais couvrent non seulement la gestion professionnelle des biens immobiliers, qui peut être avantageuse et pratique, mais aussi la gestion du fonds lui-même.
Propriété fractionnée
La propriété fractionnéeest une approche commune de la propriété d'un bien immobilier unique. Cette approche permet à l'investisseur de posséder une partie d'un bien unique. Il peut s'agir simplement de posséder une fraction d'un appartement ou d'une copropriété et de profiter d'une fraction de la plus-value et du flux de trésorerie qui peuvent découler de cet investissement.
Mais elle peut aussi prendre la forme d'une prise de participation dans une opération de développement, comme les opérations directes listées sur notre plateforme. Il s'agit d'un type de propriété "fractionnée" qui confère des avantages substantiels par rapport à d'autres types de propriété. À bien des égards, elle est similaire à d'autres types d'investissements en actions - il s'agit d'une participation dans l'entité qui gère le développement d'un actif réel, et les investisseurs peuvent donc bénéficier d'une plus-value substantielle par rapport à d'autres types d'investissements dans l'immobilier.
Il s'agit d'un type d'investissement qui n'était auparavant accessible qu'aux acteurs institutionnels ou aux particuliers très fortunés. Chez Parvis, notre mission est de faire tomber ces barrières et de rendre l'investissement accessible à un plus grand nombre d'investisseurs.
Les investisseurs qui adoptent cette approche peuvent sélectionner un bien immobilier individuel qui répond à leurs objectifs d'investissement et à leur tolérance au risque. En détenant plusieurs "fractions" d'un bien immobilier, un investisseur peut également diversifier son portefeuille d'actifs immobiliers, même s'il n'a pas les moyens d'acheter plusieurs biens.
Ce sont toutes des formes d'investissement dans l'immobilier. Mais il existe d'autres formes d'investissement immobilier. Prenons l'exemple d'une société d'investissement hypothécaire (MIC).
Un MIC, comme un REIT, est un type de fonds commun. Mais alors que les FPI permettent à un investisseur d'investir dans de multiples propriétés physiques, un MIC permet à un investisseur d'investir dans des hypothèques.
Plus précisément, un MIC est un fonds d'investissement qui émet des hypothèques privées. De nombreux emprunteurs, pour différentes raisons, ne remplissent pas les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire traditionnel et cherchent donc à obtenir des prêts hypothécaires auprès de prêteurs privés. Ces raisons n'ont pas nécessairement à voir avec leur capacité à rembourser leur dette. Il peut s'agir d'un nouvel arrivant au Canada, dont la cote de crédit est insuffisante, ou encore d'un travailleur indépendant ou d'un petit entrepreneur.
Les MIC, en tant que forme d'investissement dans la dette, présentent des caractéristiques que les FPI n'ont pas. Les hypothèques émises par les MIC sont des prêts garantis et ne présentent pas les mêmes risques que les biens immobiliers. Mais ils ont aussi moins d'avantages : Les FPI peuvent améliorer directement les actifs physiques qu'ils possèdent, ce qui n'est pas le cas des MIC.
Public ou privé ?
Un investisseur qui souhaite investir dans l'immobilier doit répondre à la question suivante : souhaite-t-il investir dans des actifs publics, dans des actifs privés ou dans un mélange des deux ?
Chacun d'entre eux présente des avantages et des inconvénients.
Les actifs publics sont des actifs négociés sur des marchés publics. Il est possible d'investir dans l'immobilier sur les marchés publics, car plusieurs FPI de premier plan - comme le Canadian Apartment Properties REIT (CAPREIT) - sont cotés à la Bourse de Toronto.
Ces FPI permettent à l'investisseur de bénéficier à la fois d'une appréciation du capital et d'un flux de trésorerie. Il est également très simple d'y investir, puisque tout investisseur disposant d'un compte d'investissement autogéré peut acheter des actions lui-même.
Comme ils sont cotés sur des marchés publics, ils sont également très liquides - ils peuvent être achetés et vendus en un instant, souvent par le biais de plateformes d'investissement pratiques et autogérées.
Cependant, comme ils sont négociés sur des marchés publics, la valeur des actifs immobiliers cotés en bourse n'est pas aussi décorrélée que la valeur des actifs privés. Les investisseurs qui cherchent à se protéger de la volatilité des marchés publics, ou qui détiennent des actifs cotés en bourse et recherchent une véritable diversification à ajouter à leur portefeuille, seraient bien inspirés de se tourner vers les marchés privés.
Les actifs privés sont des actifs qui ne sont pas cotés sur les marchés publics. Il peut s'agir d'un investissement direct dans un bien immobilier ou d'un investissement dans une société de placement immobilier non cotée.
Les actifs immobiliers privés présentent de nombreux avantages par rapport aux actifs immobiliers publics, mais leur principal avantage est qu'ils ne sont absolument pas liés au marché. Il s'agit d'un véritable facteur de diversification.
Traditionnellement, cependant, il existe de nombreux obstacles à l'investissement dans les actifs privés. Tout d'abord, pour investir dans des actifs privés, il faut généralement être un investisseur accrédité, ce qui signifie que l'on doit avoir un revenu élevé, une valeur nette élevée, ou les deux. (Pour en savoir plus, lisez notre guide intitulé Tout ce que vous devez savoir pour être un investisseur accrédité au Canada).
Bien qu'aucune institution ne fournisse cette "accréditation", les fonds d'investissement doivent confirmer que leurs investisseurs répondent à la définition d'un investisseur accrédité dans le cadre de leur processus de connaissance du client (KYC). Cela implique des étapes supplémentaires par rapport aux transactions transparentes possibles sur les marchés publics.
Les institutions et les sociétés qui négocient des actifs immobiliers privés doivent également être enregistrées auprès de l'Organisme canadien de réglementation du commerce des valeurs mobilières (OCRCVM) ou être des courtiers sur le marché dispensé.
Ces réglementations visent à garantir que seuls les investisseurs accrédités peuvent accéder aux produits alternatifs, qui présentent de grands avantages, mais exigent également un degré de sophistication supérieur à celui de l'investisseur de détail typique.
L'investissement sur les marchés privés peut être complexe et nécessite des étapes supplémentaires, notamment des allers-retours avec des intermédiaires et de nombreuses formalités administratives.
Chez Parvis, notre mission est de faire tomber ces barrières.
Notre plateforme vous permet d'accéder facilement et à tout moment à des informations sur la performance de vos investissements. Il est extrêmement simple de parcourir les projets, de suivre leurs performances, d'accéder aux informations clés et d'investir. Transparente, sans papier, accessible partout - tout comme une plateforme d'investissement autogéré.
En tant que courtier du marché dispensé, nous sommes pleinement qualifiés pour aider les investisseurs accrédités à allouer leur capital à des actifs immobiliers privés. Si vous souhaitez investir sur les marchés privés, n'hésitez pas à nous contacter et nous vous guiderons tout au long du processus.
Rester liquide
Tous les investisseurs, et pas seulement les investisseurs immobiliers, doivent veiller à ce que leur portefeuille réponde à leurs besoins de liquidités. C'est particulièrement vrai pour les investisseurs privés non institutionnels, car comme le dit le proverbe, "la vie arrive vite", et un investisseur peut avoir besoin d'accéder à son capital lorsque les circonstances de la vie changent.
Toutefois, il est important de noter qu'il n'est pas nécessaire d'allouer la totalité du portefeuille à des actifs liquides. Les investisseurs qui passent d'un portefeuille "60/40" - c'est-à-dire 60 % d'actions et 40 % d'obligations - à un portefeuille "50/30/20", où les 20 % sont constitués de placements alternatifs, y compris l'immobilier, conservent 80 % de leur portefeuille en liquidités.
Les actifs immobiliers sont plus ou moins liquides. Les actifs publics, étant donné qu'ils sont cotés sur les marchés publics, sont très liquides et peuvent être achetés et vendus presque instantanément.
Les actifs privés sont toutefois plus complexes. Les parts détenues en pleine propriété doivent être vendues en pleine propriété si l'investisseur souhaite accéder à leur valeur. Les fonds d'investissement immobiliers privés n'ont souvent qu'une liquidité périodique - par exemple, l'investisseur ne peut racheter son investissement qu'à certains moments, que ce soit mensuellement, trimestriellement, annuellement ou même sur plusieurs années, comme l'exige la période de détention habituelle de cinq ans.
Les investisseurs qui souhaitent investir dans des fonds privés doivent examiner attentivement les fonds afin de s'assurer que la liquidité offerte par le fonds correspond à la liquidité des actifs sous-jacents. En cas d'inadéquation de la liquidité, l'investisseur court le risque de ne pas pouvoir accéder à son capital.
Chez Parvis, nous nous efforçons de fournir aux investisseurs immobiliers une liquidité inégalée sur le marché. Notre marché secondaire exclusif permet aux utilisateurs de négocier des investissements fractionnés comme des actions, ce qui garantit un accès au capital beaucoup plus fréquent lors d'événements sur le marché secondaire.
Améliorer l'expérience de l'investissement immobilier
Ce marché peut être complexe. Et l'investissement dans les actifs privés n'est pas une étape à franchir pour les investisseurs inexpérimentés.
Cependant, les investisseurs avertis doivent actuellement faire face à la bureaucratie, aux obstacles et aux processus compliqués pour profiter des avantages de l'immobilier dans leur portefeuille.
Parvis s'efforce de changer cela avec :
- Une expérience utilisateur améliorée qui met l'expérience de l'investissement autogéré au service des actifs privés
- Les données et l'analyse fournissent des informations sur la performance des investissements, car de meilleures données permettent de prendre de meilleures décisions.
- Un accès accru aux opportunités d'investissement de qualité institutionnelle à des moments opportuns - permettant aux investisseurs accrédités sophistiqués d'investir à des taux qui n'étaient auparavant accessibles qu'à un petit nombre d'acteurs.
- Des idées d'experts pour vous aider à tirer le meilleur parti de votre allocation de capital
Actifs réels - valeur réelle
L'immobilier, et l'immobilier privé en particulier, est un excellent facteur de diversification. Tout investisseur serait bien avisé d'y consacrer une partie de son portefeuille.
Mais l'investissement dans l'immobilier privé peut s'avérer lourd et inaccessible.
Nous nous efforçons de changer cela. Pour découvrir à quel point il peut être facile de maîtriser l'investissement immobilier au Canada, inscrivez-vous à Parvis dès aujourd'hui.
